术人员等方面将物业管理企业的资质等级分为三级。而物业管理服务等级则是地方政府有关部门根据不同的物业服务内容与标准所作的分类,并以此作为适用不同等级的政府指导价的依据。物业管理企业的资质与物业管理企业的服务等级是两个完全不同的概念。物业管理企业的资质高,意味着其从业人员、管理面积、其承接的物业管理项目的层次较低资质的物管公司高。而物业管理服务等级高,意味着物管公司提供的服务多,收费的标准因此亦提高。但资质低(高)的物业管理企业也能提供等级高(低)的物业管理服务。
综上所述,物管公司资质与物业管理服务等级属不同概念,物管公司的资质与收费标准无关,而物业管理服务等级则与收费标准紧密相关。 如业主以物管公司提供的服务与服务等级不符要求调整物管费收费标准的,法院不宜仅仅依据物业管理服务等级的具体内容调整物业管理服务收费标准。
(穗价[2004]199号)将普通住宅物业服务等级划分为三个级别,一级含43项服务内容,二级含41项服务内容,三级含34项服务内容。其它地方政府有关部门也分别制订了互不相同的普通住宅物业管理服务等级标准。由于这些规定中各个级别所包含的内容主观随意性大,难以量化,各个级别之间的区分也不明显,如法院按照物业管理服务内容、标准的变化对物业服务费收费标准进行调整,将会难以操作。例如,按照上述《等级标准》规定,在一级标准下,物业管理企业应“经常与业主沟通,及时解答业主的咨询和处理业主投诉,进行物业管理服务满意率调查,征求业主的意见,改善服务质量”,“每栋每层设置一个垃圾桶,每日上门收集并清运垃圾两次,垃圾袋装化,保持垃圾桶清洁无异味”,在二级标准下,对应的内容为“经常与业主沟通,及时解答业主的咨询和处理业主投诉”、“按栋设置垃圾桶,生活
垃圾每天清运1次”,就前一项而言,等级的服务内容多于第二等级,但无法具体量化,就后一项而言等级的服务标准高于第二标准,但取证困难,难以认定。因此,笔者认为,在业主仅以物业管理企业提供的服务与相应等级的物业服务等级的内容、标准不符,要求调整物业管理服务费标准时,一般应按照“有约定从约定”的原则予以处理,不轻易调整物业管理服务费收费标准为宜。
